Wohnraummiete oder Gewerberaummiete bzw. Miete über andere Räume?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Leitsatz zu a) entschieden (BGH, Urt. v. 13.01.2021 – VIII ZR 66/19):
„Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 282/07 , NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 , BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 – XII ZR 125/18 , BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 282/07 , aaO mwN).“
In den Entscheidungsgründen heißt es weiter:
„b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung ( §§ 133 , 157 BGB ) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Da das Berufungsgericht es hat dahinstehen lassen, ob das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen, weil die dafür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 , aaO Rn. 30).
Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Personen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 282/07 , aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06 , NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 [BGH 23.05.2007 – VIII ZR 113/06] Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 – XII ZR 125/18 , aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern – dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 – VIII ZR 241/16 , NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) – die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung ´zu Wohnzwecken´ vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als ´Mietvertrag über Wohnraum´ bezeichnet haben.
Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS – insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB – unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. Zudem hat nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils selbst der Beklagte geltend gemacht, die Mietobjekte hätten den Mitgliedern seiner Familie als Wohnraum dienen sollen.“
