Der gutgläubige Ersteher eines Grundstücks ist nach rechtskräftiger Aufhebung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren nicht rechtlos
Das entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. März 2025 – V ZR 153/23
Der Fall:
Der Kläger war als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Ab dem Jahr 2008 wurde die Zwangsversteigerung in das Grundstück betrieben. Im Jahr 2010 erhielt die Beklagte den Zuschlag für das Grundstück und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Sie ließ das auf dem Grundstück befindliches Wochenendhaus abreißen und ein neues Wohnhaus errichten, das die Beklagten seit 2012 bewohnen. Zur Sicherung der für den Hausbau aufgenommenen Kredite wurde das Grundstück mit einer Grundschuld über 280.000 € belastet. Der Zuschlagsbeschluss wurde 2014 rechtskräftig aufgehoben.
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Grundbuchberichtigung und Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Beseitigung des Hauses, Zahlung von Nutzungsersatz und Löschung der Grundschuld in Anspruch. Die Beklagten beantragen die Abweisung der Klage und machen hilfsweise ein Zurückbehaltungsrecht wegen der von ihnen getätigten Aufwendungen für den Hausbau geltend, die sie auf mindestens 500.000 € beziffern. Nachdem die Klage vor dem Landgericht nur teilweise Erfolg hatte, hat das Oberlandesgericht ihr auf die Berufung des Klägers weitgehend stattgegeben. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision haben die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat der Revision der Beklagten stattgegeben und die Sache insgesamt zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Zwar trifft es zu, dass dem Kläger ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs sowie auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks zusteht. Denn er hat sein Eigentum durch den im Zwangsversteigerungsverfahren erteilten Zuschlag nicht verloren. Wird der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig aufgehoben, verliert der Ersteher das Eigentum rückwirkend zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses wieder an den Schuldner.
Der BGH hat gerügt, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten wegen der behaupteten Verwendungen für den Hausbau verneint worden ist; ein solches Zurückbehaltungsrecht hat zur Folge, dass die Grundbuchberichtigung sowie die Räumung und Herausgabe des Grundstücks nur Zug um Zug gegen Zahlung von Verwendungsersatz erfolgen müssen. Als rechtsfehlerhaft hat der Bundesgerichtshof auch die Verurteilung der Beklagten zum Abriss des Hauses und zur Löschung der Grundschuld angesehen.
Hinweis:
Nach der bisherigen und in der Rechtsliteratur seit vielen Jahren kritisierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs waren Verwendungen nur solche Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, ohne sie grundlegend zu verändern (sog. enger Verwendungsbegriff); eine nicht ersatzfähige grundlegende Veränderung sollte bei der Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück vorliegen, sofern das Grundstück fortan für einen anderen Zweck genutzt wurde. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun geändert, weil aus heutiger Sicht deutlich überwiegende Gründe für einen sog. weiten Verwendungsbegriff sprechen. Für die Rechtsprechungsänderung zugunsten eines weiten Verwendungsbegriffs spricht insbesondere der Zweck, einen gerechten Ausgleich der widerstreitenden Interessen von Eigentümer und gutgläubigem Besitzer herbeizuführen. Es überzeugt nämlich nicht, die umfassende Sanierung eines bestehenden Hauses (Verwendung) anders zu behandeln als den Abriss und Neubau (keine Verwendung).
