Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden (BGH, Urt. v. 31.03.2021 – XII ZR 42/20):

„Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGHZ 86, 71 = NJW 1983, 679 und Senatsurteil vom 8. Januar 2014 – XII ZR 12/13 – NJW 2014, 920).“

Ergänzende Hinweise

Anders als der BGH sah das Oberlandesgericht (OLG) als Vorinstanz den Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter als verjährt an. Dabei hatte das OLG auf die regelmäßige Verjährung nach § 195 BGB abgestellt. Der BGH tritt dem entgegen. Nach seiner Auffassung ist für den vorliegenden Fall § 548 BGB vorrangig zu beachten. § 548 BGB als speziellere Vorschrift verdrängt § 195 BGB. § 548 BGB bezieht sich auf die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters sowie dem Vermieter etwaig zustehende Wegnahmerechte.

• 548 BGB lautet:

„(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.“