Erste Erfahrungen mit dem Mietenstopp
Das hochumstrittene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) ist nach der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am 22.02.2020 seit dem 23.02.2020 in Kraft. Einen Eilantrag gegen das Gesetz hat das Bundesverfassungsgericht als unzulässig verworfen. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts habe der Antrag nicht ausreichend dargelegt, dass das Gesetzgebungsverfahren nach der zweiten Lesung vollständig abgeschlossen sei, so dass der Inhalt des Gesetzes feststeht und die Geltung unmittelbar bevorsteht. Nach Inkrafttreten des Gesetzes ist mit weiteren Eilanträgen zu rechnen.
Das Gesetz sieht, neben dem Mietendeckel in § 3 einen Mietenstopp ab dem 18.06.2019 (Stichtag) vor. Dies war der Tag, an dem der Berliner Senat die Eckpunkte des künftigen Gesetzes beschlossen hat. Mit Inkrafttreten des Gesetzes werden die Mieten für sämtliche Bestandsverträge auf den Stichtag 18.06.2019 eingefroren. Der Mietenstopp erfasst Index- und Staffelmieten als auch Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Viele Vermieter haben noch vor Inkrafttreten des Gesetzes von ihren Mietern die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Wurde diese nicht erteilt, haben die Vermieter auf die Erteilung der entsprechenden Zustimmung bei den Amtsgerichten geklagt. Für Mieter und Vermieter stellt sich nun die Frage, wie die Gerichte mit den anhängigen Verfahren bei nun eingetretener Geltung des MietenWoG Bln umgehen.
Nach den uns vorliegenden Informationen wurden bereits einige Verfahren vor den Amtsgerichten aufgrund der Geltung des Gesetzes abgewiesen. Unter Heranziehung der Gesetzesbegründung wird jedoch auch die Auffassung vertreten, dass das Gesetz einer inhaltlichen Entscheidung über das Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen würde. In dieser wird ausgeführt, dass das Gesetz weder zu einer Verdrängung des BGB führe, noch dessen Geltung obsolet mache. Nach Auffassung dieser Richter gilt das Motto: Vereinbaren können die Mietvertragsparteien im Rahmen des BGB was sie wollen, nur fordern darf es möglicherweise der Vermieter nicht. Kann man eine Zustimmung zur Mieterhöhung vereinbaren, so könne auch den Klagen auf Zustimmung nach § 558b BGB stattgegeben werden, der Vermieter darf den erhöhten Betrag jedoch nicht verlangen.
Eine rechtliche Sicherheit ist aufgrund der unterschiedlichen Auffassung leider nicht gegeben. Nach unseren Informationen sind sich selbst die Richter innerhalb der einzelnen Amtsgericht bislang nicht einig, wie mit den Klagen zu verfahren ist. Hinzu kommt die Unsicherheit, ob das Gesetz letztendlich doch noch vom Bundesverfassungsgericht kassiert wird. Ein Indiz hierfür könnte eine Entscheidung in einem weiteren Eilverfahren sein. Sollte das Bundesverfassungsgericht bereits im Eilverfahren die Geltung des MietenWoG Bln aussetzen, so spricht aus unserer Sicht einiges dafür, dass das Bundesverfassungsgericht das Gesetz im Hauptsacheverfahren kassiert.
Unsere Empfehlung
Bis zur endgültigen Entscheidung über dieses Gesetz empfehlen wir Mietern, deren Zustimmungsklagen aufgrund des Gesetzes in der ersten Instanz abgewiesen wurde, bis zur rechtskräftigen Entscheidung entsprechende finanzielle Rücklagen zu bilden. Gleiches gilt für Mieter, denen der Vermieter bereits eine nach dem Stichtag erhöhte Miete unter dem Vorbehalt der Gültigkeit des Gesetzes erstattet hat.
