Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann dinglicher oder schuldrechtlicher Natur sein.

Das dingliche Vorkaufsrecht ist in §§ 1094 ff. BGB geregelt und bezieht sich allein auf Grundstücke, vgl. § 1094 Abs. 1 BGB. Es gibt dem Rechtsinhaber gegenüber jedermann die Befugnis, in den Kaufvertrag des Eigentümers mit einem Dritten einzutreten, diesen also zu verdrängen, vgl. §§ 1098 Abs. 1, 464 Abs. 1 BGB. Das Vorkaufsrecht kommt also nur dann zum Tragen, wenn sich der Berechtigte von der belastetet Sache trennen will. Dritten gegenüber hat es die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums, vgl. § 1098 Abs. 2 BGB. Das bedeutet, dass das dingliche Vorkaufsrecht genauso wie die Vormerkung ein Sicherungsmittel zur Absicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist. Zur Begründung ist gem. § 873 Abs. 1 BGB die Einigung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in §§ 463 ff. BGB geregelt und lässt den Rechtsinhaber im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrages des Eigentümers mit einem Dritten in diesen eintreten. Hierbei tritt die Wirkung jedoch allein zwischen dem Veräußerer und dem Inhaber des Vorkaufsrechts ein. Gegenüber Dritten entfaltet es keine Wirkung. Der Veräußerer kann die Sache also wirksam an einen Dritten veräußern, ohne dass der Inhaber des Vorkaufsrechts dagegen vorgehen kann. Wird die Ausübung seines Vorkaufsrechts durch den Veräußerer schuldhaft vereitelt, macht sich dieser insofern schadenersatzpflichtig. Für die Wirksamkeit bedarf die Vereinbarung über das Vorkaufsrecht derjenigen Form, die für den Kaufvertrag einzuhalten wäre. Bei einem Vorkaufsrecht bzgl. eines Grundstücks ist also die notarielle Form einzuhalten, vgl. §§ 433 Abs. 1, 311b Abs. 1 BGB.

Zum Vorkaufsrecht der Miterben siehe auch den Beitrag von Roth in NJW-Spezial 2022, 167.

(Letzte Aktualisierung: 02.05.2022)