Erheblicher Nachteil (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden (BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, NJW-Spezial 2018, 1):

Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlichen verbundenen „Schwestergesellschaft“ reicht insoweit nicht aus. Mit der nur pauschalen Berufung auf eine „Sicherung der Existenzgrundlage“ ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreichend dargelegt.

In den Entscheidungsgründen heißt es weiter:

„Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Maßgeblich ist damit allein die Interessenlage des Vermieters und nicht, inwieweit bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Belange Dritter berührt werden. Anders als bei der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, bei der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (auch) besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sind bei der Verwertungskündigung – im Rahmen der „erheblichen Nachteile“ – mithin allein solche zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen.

Bei der S. GmbH & Co. KG, die das Modegeschäft betreibt, handelt es sich aber um eine von der Klägerin, die die Immobilien hält, verschiedene Personengesellschaft. Die wirtschaftlichen Interessen dieser Personenhandelsgesellschaft sind daher im Rahmen der Abwägung im Rahmen einer Verwertungskündigung auf Seiten der Klägerin nicht zu berücksichtigen. Die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der beiden Gesellschaften ändert daran entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nichts. Insbesondere ergibt sich aus den von dieser angeführten „allgemeinen konzernrechtlichen Wertungen der §§ 17 ff. AktG“ nichts Gegenteiliges. Diesen Vorschriften, die völlig andere Sachverhalte in den Blick nehmen, lässt sich eine für das Wohnungsmietrecht relevante Wertung nicht entnehmen. Auch auf die persönlichen Interessen von Frau K. als Gesellschafterin und Geschäftsführerin der jeweiligen Komplementärin beider Gesellschaften kann im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht abgestellt werden.“

(Letzte Aktualisierung: 29.01.2018)