Betriebspflicht (Gewerberaummiete)

In Mietverträgen über Gewerberäume findet sich häufiger eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, das in den Mieträumlichkeiten betriebene und näher beschriebene Geschäft tatsächlich zu betreiben und offen zu halten, so beispielsweise eine Apotheke zu bestimmten Zeiten potenziellen Kunden zu öffnen (Letzteres wird auch Offenhaltungspflicht genannt). Eine solche Betriebspflicht bzw. Offenhaltungspflicht stellt eine entsprechende Verpflichtung des Mieters gegenüber dem (berechtigten) Vermieter der. Die vorbeschriebene Klausel findet sich unter anderem regelmäßig bei Räumlichkeiten innerhalb von Einkaufscentern.

Findet sich in den Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter eine Pflicht im oben beschriebenen Sinne nicht, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die Räumlichkeiten tatsächlich zu dem an sich vorgesehenen Zweck in Gebrauch zu nehmen. Vielmehr kann der Mieter Räumlichkeiten leer stehen lassen, auch wenn das vielleicht optisch keinen guten Eindruck macht.

In sehr seltenen Fällen kann von einer stillschweigend vereinbarten Betriebspflicht bzw. Offenhaltungspflicht ausgegangen werden. Dafür müssen sich aber im konkreten Fall ausreichend deutlich Hinweise dafür finden, dass die Parteien des Mietvertrages eine solche Pflicht verabreden wollten. Nicht ausreichend für die Annahme einer stillschweigend vereinbarten Pflicht ist es, wenn sich die Mietvertragsparteien über einen ganz bestimmt Betriebszweck (z. B. „vermietet zum Zwecke des Betriebs einer Apotheke“) geeinigt haben.

Siehe auch OLG Hamm, Urt. v. 30.08.2017 – I-30 U 53/17, 30 U 53/17:

Stellt eine Betriebspflichtklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vermieters auf die Öffnungszeiten der „überwiegenden Anzahl der Mieter“ in dem Einkaufscenter ab, ist diese Klausel jedenfalls dann nicht intransparent und nach § 307 BGB unwirksam, wenn das Einkaufscenter bei Abschluss des Mietvertrages schon länger betrieben wird.

OLG Celle, Urt. v. 27.02.2017 – 2 W 47/17:

„Die mietvertragliche Vereinbarung einer Betriebspflicht beinhaltet, dass die angemieteten Räume tatsächlich zu einem bestimmten Zweck genutzt werden, während eine Offenhaltungspflicht bedeutet, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden.“

(Letzte Aktualisierung: 10.01.2018)